农村土地和房屋征收程序和补偿标准

依照《土地管理法》第四条、第四十五条、第四十六条规定，《土地管理法实施条例》第十九条、第二十五条规定，《征收土地公告办法》第三条、第四条、第五条，《国土资源听证规定》的有关规定，农村土地和房屋征收程序如下：

一、农村土地、房屋征收拆迁的法定程序

1.建设项目用地单位提出用地申请。用地单位向市县级国土资源部门提出《用地申请》，国土资源部门对符合用地条件的用地及时组织建设用地呈报材料。

2. 市县级人民政府或国土资源部门拟定《征收土地方案》。包括征地目的、用途、范围、地类、面积、地上附着物的种类及数量，征收土地及地上附着物和青苗补偿，劳动力安排途径，原土地所有权人、使用权人等

3.征询村民的意见，让村民发表意见。依据有三，一是2004年28号文件“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认”。二是《村民组织法》第十九条规定，涉及村民利益的事项，村委必须提请村民会议讨论决定。三是《土地管理法》第四十八条规定。

4.记录在卷，协调解决不同意见。对征询的村民不同意见，协调处理。

5.申请听证。就是行政机关作出行政决定前，听取相对人陈述、申辩、质证，以获取其意见的法定程序。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（四）规定，确有必要的，国土资源部门应依照有关规定组织听证。什么是“确有必要”？《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（十）规定，被征地农民有异议并提出听证的，应及时组织听证。《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（十一）规定，征地报批前，当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》程序和要求组织听证。

6. 实地调查，如实登记。实地勘察程序至关重要。县市级国土资源部门会同土地所有权人、使用权人，对土地四至边界、用途、面积、地上附着物的种类及数量、规格进行实地调查，制表一式三份，三方共同确定表格内容，无误后由土地所有权人、使用权人签字。

7.审查报批。有权审查的人民政府批准后，向被征地所在地人民政府下发《征地审核与批复》。《建设用地审查报批管理办法》第5条1作了款具体规定。

8. 县级以上人民政府公告征收土地方案，并组织实施。《土地管理法》第四十五条、第四十六作了具体规定。

9.被征地所在地人民政府及国土资源部门制订《征地补偿、安置方案》。市、县级国土资源部门根据批准的《征收土地方案》对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定《征地补偿、安置方案》，报市、县人民政府批准。

10、被征地所在地人民政府发布《征地补偿、安置方案》公告。市、县级国土资源部门将批准的《征地补偿、安置方案》在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见;征询意见期限应事先确定并公告。对补偿标准有争议的，有县以上人民政府进行协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府进行裁决。征地补偿安置标准争议裁决：(1)协调机构：市县级人民政府;(2)裁决机构：分两级，国务院和省级人民政府。谁批准的由谁裁决。(3)争议裁决范围：对市、县人民政府批准的征地补偿安置方案有异议的‚对使用征地补偿安置方案涉及的对被征土地种类、等级、人均耕地面积、被征收土地前三年平均年产值的认定有异议的;实行区片综合地价计算，征地补偿费的地区，对区片综合地价的使用标准和计算有异议的;（4）征地补偿安置补助费倍数的适用;（5）土地补偿费、安置补助费倍数的确定。(6)申请人：所有权人和使用权人;具体包括：村委会、村民小组、土地承包人、土地租赁人。(7)争议裁决程序：申请调解。自征地补偿、安置方案公告之日后规定的时间内向市、县级人民政府申请协调。收到协调申请的市、县级人民政府应当自收到申请之日起，在规定时间内协调完毕。协调一致的，市、县人民政府应当制作《征地补偿安置标准争议协调书》，经争议双方签字后生效。协调不成的，市、县人民政府应当书面告知申请人申请裁决的途径和期限，并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。申请人可自收到告知书之日起规定的时间内，向裁决机构申请裁决。（8）申请裁决。经协调不成或自申请之日起规定时间内不予协调的，再向批准征收该土地的政府(国务院或省级人民政府)申请裁决。申请裁决的应提交：裁决申请书;申请人身份证明;争议标的物的权属证明;市县级人民政府批准的征地补偿安置方案;市县级人民政府调解不成告知书等。（9）进行裁决。裁决机构应在收到申请书之日起规定的时间内对裁决申请进行审查，决定是否受理。裁决机关自受理申请之日起规定的时间内做出裁决决定。情况复杂，经裁决机关负责人批准可适当延长，但延长最多不得超过30日。（10）裁决决定。裁决机关可以根据不同情况做出：首先，征地补偿安置适用标准符合法定标准的，决定维持;其次，征地补偿安置适用标准符合法定标准，但计算有误的，决定变更;再次，征地补偿安置适用标准未达到法定标准的，决定撤销，并责令市县人民政府在规定期限内依法重新确定。作出裁决决定，应当制作征地补偿安置标准争议决定书。如果当事人对裁决机关作出的裁决决定不服，仍然可以依法申请行政复议或行政诉讼，但国务院裁决除外。（11）费用，不收费。

11、被征地所在地人民政府及国土资源部门组织实施补偿安置工作。征收土地的各项费用应当自征收补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。被征地的土地所有权和使用权人应当自征地各项费用付清之日起，30日内交付被征收的土地。对于征收农民承包的土地的，应当依法办理土地承包合同变更或解除手续。

12、国土资源部门向建设项目用地单位颁发《建设用地批准证书》进行确权。

二、土地、房屋征收拆迁的补偿标准

（一）土地征收的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以、地上附着物和青苗补偿费。1、土地补偿费，前三年平均年产值的6至10倍。2、安置补助费，集体经济组织成员，为该土地被征收前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收土地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。3、地上附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

（二）、房屋。1．能够安置宅基地的，给一块宅基地，并对重置房屋成本以货币补偿。2．选择货币补偿方式的，补偿标准为房屋重置成本价加上宅基地的区位地价。3．选择产权调换。4．拆迁人重新给盖一处与原宅基地房屋差不多的房屋。5. 统一建筑楼房安置。另外，搬迁费、临时安置费、补助与奖励。

集体土地上的房屋征收，基本原则就是居住条件要改善，生活水平不降低。不按照上述程序，可要求专业拆迁律师维权。